Риски покупки апартаментов

Покупка апартаментов: риски и преимущества

Апартаменты воспринимаются сегодня на рынке жилья в России как модный тренд с массой достоинств — не зря же в Москве этот сегмент за полгода вырос на 18%, так что теперь на апартаменты приходится треть от всего предложения. Но эксперты предупреждают, что главным «подвохом» апартаментов, привлекающих покупателей ценой на 20% ниже стоимости квартир, сегодня является их статус нежилого помещения.

Панорама сегмента

Доля апартаментов на рынке первичного жилья Москвы, по словам большинства экспертов, составляет 33%. По данным компании Est-a-Tet, количество проектов с начала года увеличилось с 57 до 66 проектов.

Объем апартаментов в реализации с начала года вырос на 18,4% — с 342 тысяч квадратных метров до 403 тысяч «квадратов», рассказывает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. На долю элитного сегмента пришлось 127,7 тысячи квадратных метров (прирост на 32%), на долю бизнес-класса -201,7 тысячи квадратных метров (прирост на 50%), а на долю комфорт-класса — 73,2 тысячи (прирост на 18%).

Также Богданюк говорит о том, что, по сравнению с началом года, в июне цены на апартаменты категории «элит» выросли на 21% — с 647,4 тысячи рублей до 780,8 тысячи рублей за «квадрат». В бизнес-классе в свою очередь цены упали на 15% — до 173,3 тысячи рублей за квадратный метр. А вот стоимость апартаментов комфорт-класса незначительно увеличилась — на 2% до 131,4 тысячи квадратных метров за «квадрат». Средняя цена квадратного метра в апартаментах эконом-класса, по данным эксперта, равна 113,5 тысячи рублей.

В итоге разнице в стоимости между самыми дешевыми апартаментами на рынке превышает 100 раз — 3 миллиона рублей против 314 миллионов рублей, утверждает заместитель президента по стратегическим коммуникациям ГК «Грас» Петр Кирилловский.

Фактор «нежилого»

Главной «опасностью» апартаментов сегодня является неопределенность сегмента, а точнее, его статус апартаментов как нежилых помещений, использующихся для длительного проживания. Апартаментные проекты в основном являются продуктом редевелопмента, то есть строятся на территории бывших промышленных зон. «Классический апартамент — это, по сути, гостиничный номер. А в российском законодательстве статус гостиницы трактуется как нежилое помещение с жилым функционалом», — отмечает коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

С одной стороны, эксперты призывают покупателей не пугаться этого, так как апартаменты не уступают классическим форматам жилья вроде квартир в уровне комфорта. С другой стороны, будущим владельцам новомодной недвижимости все-таки нужно быть морально готовым к некоторым «подвохам» «нежилого жилья».

Эксперты уверяют, что покупатели апартаментов обладают правом собственности, правом распоряжения и правом владения, как и в случае с квартирами, то есть они могут проживать в апартаментах, сдавать их в аренду, продавать, дарить, а также осуществлять иные, установленные законом сделки. В целом, регистрация права собственности на апартаменты практически ничем не отличается от приобретения прав на жилые помещения.

При этом стоит понимать, что приобретаются права собственности на само помещение, и собственник не имеет права на общее имущество многоквартирного дома, как это бывает c теми, кому принадлежит квартира в многоквартирном доме.

Покупатель апартаментов должен знать, что в свидетельстве о праве собственности может стоять запись как «апартаменты», так и «нежилое помещение», уточняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Это зависит от того, что изначально указано в разрешении на строительство и проектной документации. Например, если здание было заявлено в статусе «апарт-отель», то указывается, что это апартаменты, а если здание строилось как офисно-деловой центр, то велик риск, что в свидетельстве будет указано второе, поясняет собеседница агентства.

Прописка с оговоркой

Статус нежилого помещения апартаментов не позволяет их владельцу оформить постоянную регистрацию по месту жительства. В данном случае речь идет о временной регистрации по месту пребывания. «Постоянная регистрация отличается от временной тем, что последнюю нужно пролонгировать каждые 5 лет. Все остальные отличия сводятся к тому, что с временной регистрацией вам не удастся получить ИНН, полис ОМС, встать на биржу труда или в очередь на жилье», — объясняет Белоусов.

При этом даже временная регистрация на пять лет возможна не во всех апартаментах, а только в тех, что имеют статус гостиницы, подчеркивает генеральный директор компании «Метриум Групп» Литинецкая.

«Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы». Его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания (УК), имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем», — поясняет собеседница агентства. Она уточняет, что, по закону, у сотрудников УК при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда.

«Нанять такую УК жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер. И тогда вы сможете получить вожделенную регистрацию в ваших апартаментах», — утверждает Литинецкая.

Вниманию дольщиков

Особые трудности с апартаментами могут возникнуть у покупателей, приобретающих их в строящемся проекте по договору долевого участия. Глава «Миэль-Новостройки» предупреждает, что в случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

«В этом случае получить право собственности до закрытия инвестиционного контракта будет исключительно тяжело, даже если дом, в котором находятся апартаменты, уже построен. Так как сформировавшаяся судебная практика в отношении нежилых помещений, к которым относятся и нынешние апартаменты, несколько отличается от той, которая сложилась относительно жилых помещений», — поясняет она.

Добиться возврата вложенных средств будет непросто и в случае банкротства застройщика. «В законе о банкротстве, в котором была дополнительно к 214-ФЗ продублирована защита интересов дольщиков, данная категория была вынесена в отдельный раздел кредиторов, с которыми обязан расплатиться застройщик. Но в законе подчеркивается, что это касается только покупателей квартир жилых многоквартирных домов. К покупателям апартаментов данная норма не относится», — объясняет Литинецкая.

Круг потребителей

Особенный статус апартаментов и их сравнительно невысокая цена, которая на 15-20% ниже стоимости квартир, влияют и на «круг» покупателей.

«Очень часто в ответ на вопрос «Для кого покупаете?» мы слышим: «Ребенку». Родители берут детям жилье «на вырост»: с перспективой отселения ребенка, когда тот станет студентом. Это аудитория бизнес-класса», — рассказывает Петр Кирилловский.

Апартаментная «элитка» же, по его словам, востребована у топ-менеджеров корпораций и крупных чиновников, поскольку проекты такого уровня, как правило, находятся в центре города, а значит — удобно добираться до работы. «Сейчас к этой прослойке потребителей добавилась богемная буржуазия — люди, зарабатывающие хорошие деньги творческими профессиями, а также топ-менеджеры с интересами в художественной сфере», — отмечает Кирилловский.

Кроме того, на рынке уже есть апартаменты, заточенные специально под иностранцев, которые привыкли к комфортным условиям проживания и для которых наличие постоянной регистрации некритично. По словам Белоусова, такие апартаменты часто продаются или сдаются уже с чистовым ремонтом.

Доступная цена апартаментов делает их также привлекательными и для частных инвесторов, уверен Белоусов. Так, например, по подсчетам Capital Group, годовой доход арендодателя апартаментов класса «бизнес» может составить до 48 тысяч долларов.

Впрочем, есть категория покупателей, которым надо семь раз подумать, прежде чем останавливать свой выбор на апартаментах. Так, Лебедева предупреждает, что на апартаменты не распространяются льготы ни по текущему налогообложению, ни по оплате коммунальных платежей. Таким образом, они могут стать непривлекательными для категории лиц, имеющих право на соответствующие льготы, конкретизирует она.

Ну и наконец, покупателю апартаментов нужно быть готовым к тому, что его соседом по площадке может стать и офис, так как в большинстве таких комплексов деление на помещения, в которых проживают люди, и на офисные помещения гораздо более условно, чем в жилых домах, и практически ничем не регламентируется, подытоживает Лебедева.

Риски апартаментов: о чем нужно знать покупателю

Инвестиции в апартаменты могут приносить собственникам вдвое больше доходов, чем сдача в аренду жилья. Но и рисков немало. Как их оценить и не промахнуться с выбором объекта?

На эти и другие вопросы попытались ответить эксперты в ходе круглого стола «Тренды 2019 года на рынке апартаментов», организованного «Бюллетенем недвижимости». В первой части дискуссии участники рынка рассказали, как перетряхнет рынок новая классификация. Теперь – о рисках такого формата недвижимости.

ПРЕДЕЛ ДОХОДНОСТИ

Только в прошлом году в Петербурге было заявлено с десяток новых проектов, еще свыше двадцати – на подходе. Так рынок реагирует на повышение спроса, причем продажи растут именно в сегменте сервисных апартаментов – там, где управляющие компании предлагают клиентам разные программы доходности от сдачи номеров в аренду. Чем больше объектов выходит на рынок, тем щедрее обещания высокой доходности – чуть ли не 25% годовых.

Но, как правило, в рекламе учтены цифры по капитализации – росту стоимости объекта недвижимости за период строительства. По словам экспертов, за пару лет от котлована до ввода цены на апарты могут вырасти на 25-30%. А вот с начала владения рост уже будет составлять в среднем 3% в год.

«У нас доходность зависит от времени входа в проект. Кто заходит на старте, у того цифры больше – там получается под 17%. Но реалистичная история для доходных программ – 12-14% годовых. В том числе и потому, что физлица не платят налог на прибыль, – это рычажок, позволяющий получать более высокий доход по сравнению с гостиницами», – отмечает генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-комплекса Valo) Константин Сторожев. По его словам, на рынке существуют также программы гарантированной доходности, но они менее гибкие и доходность по ним ниже.

Другие эксперты, напротив, говорят, что лишь программы гарантированной доходности могут дать уверенность инвесторам. «Все остальные доходные программы, по сути, чаще сводятся к следующему: если будет успех, мы всё поделим, а нет – это ваши проблемы. Поражение всегда сирота», – утверждает заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Федоров (апартаменты Salut). По его словам, 10-12% по программе гарантированной доходности – это хороший результат.

«От 10 до 14% годовых – вполне реальные цифры по рынку, а все, что выше, у нас уже вызывает сомнения», – говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

ИНВЕСТИЦИИ СЧЕТ ЛЮБЯТ

Показатели доходности зависят от большого числа факторов: от концепции объекта, проектных решений, профессионализма УК и пр. Немаловажна и локация – сегмент апартаментов развивается настолько динамично, что новые проекты заходят не только в серединные районы города, но и на отдаленные окраины.

«Покупателю необходимо думать – а как это будет работать в будущем? Кто поедет на окраину снимать апартаменты за большие деньги, если за ту же сумму в центре можно просто снять квартиру? Сервисы не могут быть абстрактными, застройщик должен конкретно объяснить, ради чего сюда поедут постояльцы. К примеру, понятна история новых проектов, запускаемых по соседству с крупными транспортно-пересадочными узлами. Но как будут действовать УК без опыта, обещающие 18% годовых при входе в проект 5-6 млн руб.? Сдавать апартаменты по 100-120 тыс. руб. в месяц на периферии нужно будет очень постараться», – говорит Владимир Федоров.

По его словам, вычисление примерной доходности доступно всем. К примеру, выбрав стратегию краткосрочной аренды, нужно по агрегаторам определить средние ставки предложения номеров в данной локации, умножить на 30 дней, на коэффициент заполняемости (0,7) и прикинуть примерную доходность за год. Затем вычесть все будущие расходы: на меблировку, страхование, налоги, ежемесячные отчисления УК. «На УК нужно закладывать не 10-15% от доходов, а все 40% – с учетом ее расходов на эксплуатацию, обслуживание, амортизацию номерного фонда, площадки бронирования и пр. В итоге вы получите то дно, от которого можно отталкиваться в оценке инвестиций», – советует Владимир Федоров.

РИСКИ ПЛЮС

На первый план сейчас выходят риски, связанные с госрегулированием, – классификация апартаментов вместо добровольной будет носить обязательный характер. Это вполне может ударить и по программам доходности: ставки аренды напрямую зависят от числа звезд на борту апарт-отеля. «Есть технические параметры – кондиционирование, вентиляция, пожарная безопасность и пр., которые даже при замечательном менеджменте обслуживания не позволят апарт-отелю получить желаемую категорию», – предупреждает генеральный директор ООО «Звезды отелям» Лилия Биткулова.

А можно и вовсе оказаться без категории. «Подумайте, что делать собственникам полуторатысячного отеля без сервисов и без классификации. Чем они владеют? Сдача нежилого помещения в аренду – это незаконная предпринимательская деятельность, помимо штрафа с оборота, светит еще и уголовная ответственность», – в свою очередь пугает независимый эксперт, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. По его словам, новые игроки на рынке апартаментов из-за конкуренции вынуждены заявлять все большую доходность. Но первое же столкновение с госрегулированием, когда ожидания собственников разойдутся с реальностью, может обернуться настороженным отношением к сегменту в целом.

О прочих рисках участники круглого стола упомянули лишь вскользь. К примеру, строительство апартаментов построено на тех же принципах, что и долевка: деньги на стройку собирают с инвесторов. Но в отличие от рынка жилья, если объект не будет завершен, то «обманутый инвестор» сможет претендовать только на возврат средств, а не самой недвижимости. Кроме того, с 1 июля бесплатный финансовый ресурс в виде денег дольщиков закрывается. В результате конкуренцию выдержат компании с хорошей финансовой подушкой безопасности. Как заметил Дмитрий Синочкин, предлагать инвестору доход в 12% годовых и при этом брать у банка проектное финансирование под 15% было бы очень странным бизнесом.

Впрочем, по словам Константина Сторожева, большинство застройщиков апартаментов вели продажи по 214-ФЗ исключительно ради доверия покупателей. А теперь присматриваются к новой схеме взаиморасчетов – через эскроу-счета.

По его словам, формат апартаментов пришел на рынок надолго. По мере легализации сегмента инвестиции в апартаменты будут становиться все безопаснее, а более удачного по прибыли продукта на рынке недвижимости сейчас нет.

Риски дольщика при покупке апартаментов и коммерческой нежилой недвижимости

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки строящихся апартаментов и нежилых помещений.

Avaho.ru: Ранее мы уже выпустили несколько роликов про проблемы дольщиков. Особо негативную реакцию у тебя вызывает покупка строящихся апартаментов. Так ли это?

Андрей: Да, это правда. Покупатели апартаментов рискуют остаться без имущества после достройки дома в случае банкротства застройщика, т. е. покупатели квартир получат свои объекты, а покупатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м — нет.

Avaho.ru: При покупке строящейся квартиры таких проблем нет?

Андрей: Да, таких проблем не возникает. По закону № «О несостоятельности (банкротстве)» право на получение помещений в случае банкротства застройщика получают только покупатели квартир, машиномест и иных нежилых помещений площадью менее 7 кв. м.

Avaho.ru: А можно вообще оценить возможный риск при покупке исходя из условий договора?

Андрей: Нет. Застройщики не описывают такой риск в договоре долевого участия (ДДУ) на приобретение апартаментов или нежилых коммерческих помещений, потому что потенциальный покупатель задумается, стоит ли вкладываться в такой объект.

Avaho.ru: Насколько велика вероятность банкротства застройщика? Как обезопасить себя до подписания ДДУ?

Андрей: Проверить риск банкротства застройщика на стадии заключения договора невозможно, даже если заказать юридическую оценку положения застройщика. Сегодня застройщик исполняет свои обязательства, а завтра — нет.

Вложение денег в новостройку — это длительная инвестиция на год, два, три и дольше. За этот период времени может произойти все что угодно. Спрогнозировать будущее застройщика объективно невозможно. Это вопрос удачи. Покупая квартиру в новостройке, вы совершаете рисковую сделку. Но при этом покупатели квартир по закону более защищены, чем покупатели апартаментов или коммерческих нежилых помещений.

Avaho.ru: Если все же застройщик признан банкротом, есть ли способы для дольщика защитить себя?

Андрей: Еще о года назад, когда мои клиенты, покупатели апартаментов, попадали в такие ситуации, мы использовали схему признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства через суды общей юрисдикции.

Суды общей юрисдикции использовали не закон о банкротстве, а Гражданский кодекс, где четко указано, что если человек приобрел и оплатил имущество — то он имеет право получить это имущество.

Avaho.ru: А какая практика признания права собственности на апартаменты и нежилые помещения действует сейчас?

Андрей: 5 сентября 2019 года Верховный суд вынес решение о том, что признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно, объект не конкретизирован.

Возникает интересная ситуация. По решению суда, право собственности на нежилое помещение признать нельзя, невозможно понять, что это за помещение. Но когда его продавали — проблем с идентификацией не было.

На мой взгляд, это абсолютно несправедливое поведение судов в этой ситуации. Может быть, это решение будет скорректировано. Но пока я отговариваю клиентов, которые ко мне обращаются, от покупки строящихся апартаментов и нежилых коммерческих помещений.

Avaho.ru: Получается, что с 5 сентября 2019 года признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на апартаменты и коммерческие нежилые помещения уже нельзя?

Андрей: Верно. Сейчас признать право собственности на такие объекты уже не получится. Но те дольщики, кто признал право собственности раньше, имеют на руках вступившие в силу и даже зарегистрированные Росреестром права собственности на эти доли.

Avaho.ru: А что с коммерческими нежилыми помещениями? Там ситуация отличается?

Андрей: Ситуация с коммерческими нежилыми помещениями хуже, чем с апартаментами. С точки зрения социальной функции государства у апартаментов «улучшенные перспективы». Наше государство не помогает бизнесу. Поэтому теоретическая вероятность того, что закон о банкротстве изменят под апартаменты, выше, чем под коммерцию. Арбитражные управляющие прекрасно понимают, что апартаменты покупаются для жизни. В случае с коммерческими помещениями — это бизнес, который несет в себе риски.

Avaho.ru: А кому тогда перейдут эти апартаменты и нежилые помещения?

Андрей: По закону о банкротстве апартаменты и коммерческие нежилые помещения попадают в конкурсную массу и реализуются с торгов. Первый приобретатель лишается на них права.

Avaho.ru: Понятно. А можно хотя бы деньги забрать, которые были уплачены при покупке этого объекта?

Андрей: По закону дольщик нежилых помещений включается в денежный реестр. Как правило, у нет и не будет денег. Поэтому включение в денежный реестр означает лишь формальное право получить уплаченные средства.

Есть дискуссионный вопрос, что приобретатели апартаментов могут стать залоговыми кредиторами. В этом случае предмет залога реализуется с торгов, а часть денег остается у первого покупателя. Но это пока спорно. В любом случае, вернуть всю сумму не получится. Залоговые кредиторы в процедуре банкротства застройщика получают 60% от цены, за которое их залоговое имущество было реализовано с торгов.

Avaho.ru: Какие будут твои основные рекомендации дольщикам апартаментов?

Андрей: Я бы поставил вопрос . Eсли сегодня вы выбираете между строящейся квартирой или апартаментами, то покупайте квартиры. Приобретать апартаменты крайне рискованно. Как вариант — можно рассмотреть покупку строящихся апартаментов в тех объектах, которые уже введены в эксплуатацию (это могут быть заводы, фабрики, училища). Дома реконструируют, внутри делают перепланировку, ставят на кадастровый учет, в дальнейшем оформляют собственность.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.

Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Риски покупки апартаментов

Специалисты «МИЭЛЬ-Новостройки» рассказали, какими юридическими особенностями обладают апартаменты, и что нужно знать при их приобретении, чтобы не оказаться в сложной юридической ситуации.

«Некоторые отличия апартаментов от традиционных квартир, например, дефицит социальной инфраструктуры или отсутствие возможности прописки, давно известны большинству покупателей, тогда как с юридическими нюансами приобретения апартаментов, а также дальнейшего решения любых споров по таким объектам, знакомы далеко не все потребители, – отмечает Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». – Для начала стоит отметить, что апартаменты попадают под действие ФЗ-214, который регулирует “отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости”. Однако эта форма реализации не пользуется среди правообладателей апартаментов популярностью в отличие от предварительного договора купли-продажи. Связано это с тем, что для заключения договора долевого участия необходимо согласовать и получить до начала реализации больше положительных решений государственных надзорных органов, чем в случае с предварительным договором купли-продажи».

Риски при покупке апартаментов зависят от того, в каком здании они реализуются, ибо данные помещения могут находиться, как в уже построенном и реконструируемом доме, на который у застройщика есть свидетельство собственности, так и в строящемся. В возводимом здании возникают риски недостроя или задержки сроков передачи объекта строительства. Когда объект расположен в реконструированном доме, помимо недостроя могут добавиться риски нарушения правил приобретения объекта застройщиком, а также юридические нюансы, связанные со статусом реконструируемого дома. Так, нередко в процессе реконструкции здания признавались памятниками культуры. Даже, если апартаменты приобретаются по 214-ФЗ, отстаивать свои права при возникновении проблем со строительством на нежилое помещение сложнее, чем на обычную квартиру. Кроме того, рассчитывать на оперативное вмешательство со стороны властей все-таки не стоит, поскольку последние основное внимание уделяют задержкам при строительстве именно жилых домов. В любом случае, если комплекс апартаментов не будет достроен, то у покупателя остается право на судебную защиту. Схема его действий будет зависеть от формы договора приобретения и первичных правоустанавливающих документов, на основании которых шло строительство.

Если апартаменты приобретались на основании ДДУ, то при возникновении проблем с застройщиком порядок действий покупателей регламентируется ФЗ-214, т. е. они могут добиваться признания права собственности на объект незавершенного строительства или возврата денежных средств. В случае покупки апартаментов по предварительному договору купли-продажи остается только попытаться вернуть свои средства, поскольку признать право собственности на объект незавершенного строительства будет крайне непросто. При этом процедура возврата денежных средств, а также штрафные санкции за неисполнение сроков возврата в предварительном договоре купли-продажи традиционно прописаны нечетко.

Что касается наличия дефектов в сданном объекте, то в любом договоре должны быть предусмотрены гарантии качества и прописана процедура решения возникших проблем, независимо от того, заключен договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи. Предметом любого договора независимо от его формы является получение построенного объекта надлежащего качества за конкретную цену в предусмотренный договором срок. Разница заключается только в том, что в случае с договором долевого участия специальный закон дополнительно защищает права покупателя и императивно прописывает ответственность застройщика за невыполнение условий договора, тогда как в предварительном договоре купли-продажи все эти санкции необходимо прописать отдельно, чтобы иметь в последующем возможность апеллировать к ним в суде.

Ссылка на основную публикацию